Sıkça Sorulan Sorular

Tapu devri, Tapu Müdürlüğünden alınan randevu ile alıcı ve satıcının birlikte katılımıyla yapılır. Kimlik belgesi, tapu senedi, zorunlu deprem sigortası poliçesi ve belediyeden alınan rayiç değer belgesi gerekir. Randevu öncesinde harç ödemesi yapılır ve dekont işleme eklenir. Taraflardan biri gelemiyorsa noterden düzenlenmiş vekâletname ile temsil mümkündür. Harç oranları ve istenen belgeler değişebildiği için, randevu öncesinde güncel listeyi kontrol etmenizi öneririz.

Yasal düzenlemeye göre tapu harcı alıcı ve satıcı arasında paylaşılır. Uygulamada tarafların anlaşmasıyla farklı bölüşüm yapılabiliyor; kimi satışta harcın tamamını alıcı üstleniyor. Harç, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplandığı için beyan tutarı iki tarafı da ilgilendirir. Bu konunun satış görüşmesinde açıkça konuşulup yazılı hale getirilmesi önemlidir; aksi halde tapu randevusunda anlaşmazlık çıkabiliyor.

İskân belgesi, yapının onaylı projesine uygun tamamlandığını ve oturmaya elverişli olduğunu gösterir. Belgesi bulunmayan yapılarda elektrik, su ve doğalgaz aboneliği geçici statüde kalabilir; konut kredisi kullanımı sınırlanır. Ayrıca iskânsız yapıda kat mülkiyeti kurulamaz, tapu kat irtifakı olarak kalır. Bu durum ileride yeniden satışta da alıcı bulmayı zorlaştırır. Satın almadan önce belediyeden sorgulanmasını öneririz.

Kat irtifakı, yapı henüz tamamlanmamışken bağımsız bölümler üzerinde kurulan bir haktır ve arsa payına dayanır. Kat mülkiyeti ise yapı bitip iskân alındıktan sonra kurulur; bağımsız bölümün kendisine mülkiyet sağlar. Kat mülkiyetli tapu alıcı açısından daha güçlü bir kayıttır. Bazı bankalar kredi değerlendirmesinde kat irtifaklı taşınmaz için ek koşul arayabiliyor. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, iskân alındıktan sonra yapılır.

Depozito, kira sözleşmesi sona erdiğinde ve konut hasarsız teslim edildiğinde iade edilir. Ödenmemiş kira, fatura borcu veya kiracıdan kaynaklanan hasar varsa bu tutarlardan mahsup edilebilir. Olağan kullanımdan doğan yıpranma hasar sayılmaz. Taşınma sırasında yapılan hasar tespitinin ve demirbaş listesinin sözleşme ekinde bulunması, iade aşamasında iki tarafı da korur. İade koşullarının sözleşmede açıkça yazılması en sağlıklı yoldur.

Kira artışı, sözleşmede belirlenen esasa ve yürürlükteki yasal üst sınıra göre uygulanır. Sözleşmede artış esası yazmıyorsa yasal ölçüt geçerli olur. Artış, sözleşme yıldönümünde ve yazılı bildirimle yapılır. Beş yılı aşan kiralamalarda farklı bir değerlendirme gündeme gelebilir. Artış oranına ilişkin düzenlemeler dönemsel olarak değiştiğinden, yenileme öncesinde güncel mevzuatı kontrol etmenizi öneririz.

Aidatın kapsamı binadan binaya değişir. Bazı binalarda yalnızca temizlik ve ortak alan aydınlatması, bazılarında asansör bakımı, güvenlik, bahçe düzeni ve ortak alan ısıtması dahildir. Kapsam genişledikçe aidat yükselir ama ayrı ödenecek giderler azalır. Yılda bir toplanan bakım katkısı gibi ek kalemler de olabilir. Daireyi gezerken yöneticiden kapsamı sormak, yalnızca tutarı öğrenmekten çok daha bilgilendiricidir.

Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme şekli, artış esası, depozito tutarı ve iade koşulu, sözleşme süresi, tahliye şartları ve demirbaş listesi. Taşınma sırasında yapılan hasar tespiti sözleşme ekine alınmalıdır. Kiralananın kullanım amacı da yazılmalı: konut olarak kiralanan yerde ticari faaliyet, sözleşmeye aykırılık oluşturabiliyor. Tarafların iletişim bilgileri ve varsa kefil bilgisi eksiksiz yazılmalıdır.

EİDS (Elektronik İlan Doğrulama Sistemi), taşınmaz ilanlarında ilan verme yetkisinin doğrulanmasına yönelik sistemdir. Amacı, mülk sahibi olmayan ya da yetki almamış kişilerin ilan yayımlamasını önlemektir. Sistem, ilanı veren ile taşınmazın tapu kaydı arasındaki bağı kontrol eder. Bu sayede aynı mülk için birbirinden farklı bilgilerle açılan ilanların önüne geçilir. Portföyümüzdeki her ilan bu süreçler esas alınarak yayımlanır.

Emlak vergisi yılda iki taksitte, taşınmazın bulunduğu belediyeye ödenir. Taşınmaz satın alındığında bildirim yükümlülüğü alıcıya geçer; bildirim yapılmazsa gecikme cezası doğabilir. Vergi, belediyenin belirlediği rayiç değer üzerinden hesaplanır. Konut, işyeri ve arsa için farklı oranlar uygulanır. Ödeme dönemleri ve oranlar değişebildiği için belediyenizden güncel bilgi almanızı öneririz.

İmar durum belgesi, parselin bağlı olduğu belediyeden ada ve parsel numarasıyla alınır. Belge, parselin hangi amaçla ve hangi yoğunlukta yapılaşmaya açık olduğunu gösterir. TAKS parselin ne kadarının kaplanabileceğini, KAKS (emsal) toplam inşaat alanını, çekme mesafeleri ise yapının komşu sınırlara ve yola uzaklığını belirler. İmarsız parsel yatırım aracı olabilir ama üzerine yapı yapılamaz; alım amacınız inşaatsa bu belgeyi mutlaka isteyin.

Hisseli tapuda parselin tamamı değil belirli bir payı satın alınır. Payın parselin neresine denk geldiği tapuda yazmaz; fiilen kullanım ve yapılaşma için diğer hissedarlarla anlaşma gerekir. Yapı yapabilmek çoğunlukla tüm hissedarların muvafakatini ister. Hissedarlardan biri satış yaparsa diğerlerinin ön alım hakkı gündeme gelebilir. Fiyatı düşük görünen hisseli parsellerde bu kısıtların alım kararından önce değerlendirilmesi gerekir.

Tarım arazileri belirli bir büyüklüğün altına bölünemez. Bu kısıt, mirasla intikal eden arazilerde de geçerlidir ve mirasçıların araziyi paylaşmasını zorlaştırabilir. Böyle durumlarda arazinin bir mirasçıya devri ya da birlikte mülkiyet gündeme gelir. Bölünme sınırları arazinin niteliğine ve bulunduğu bölgeye göre değişir. Sınırlar mevzuatla belirlendiği ve güncellenebildiği için, alım öncesinde yürürlükteki düzenlemeyi kontrol edin.

İşyeri açma ve çalışma ruhsatı, işyerinin bulunduğu belediyeden alınır. Yapı ruhsatındaki kullanım amacı ile planlanan faaliyet uyuşmalıdır; konut olarak ruhsatlandırılmış bir bağımsız bölümde ticari faaliyet için ruhsat alınamayabilir. Yönetim planında ticari kullanım kısıtı varsa kat maliklerinin muvafakati istenebilir. Gıda, sağlık ve eğlence gibi alanlarda ilgili kurumlardan ek izin gerekir. Kira sözleşmesi imzalamadan önce bu uygunluğu kontrol edin.

Bankalar gelir belgesi, kredi notu ve taşınmaza ilişkin ekspertiz raporu ister. Kredi tutarı, ekspertiz değerinin belirli bir oranıyla sınırlıdır; kalan tutarın peşin karşılanması gerekir. Kat mülkiyeti kurulu olmayan ya da iskânı bulunmayan yapılarda kredi kullanımı sınırlanabilir. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunması da değerlendirmeyi etkiler. Oran, limit ve koşullar bankaya ve döneme göre değiştiği için birkaç bankadan teklif almanız yararlı olur.